Je huis verkopen zonder makelaar in België: zes misvattingen ontkracht

Verkopen zonder makelaar in België: is dat legaal?

Ja. Geen enkele Belgische wet verplicht om de verkoop van een huis of appartement aan een vastgoedmakelaar toe te vertrouwen. Een eigenaar kan zijn goed zelf verkopen, tussen particulieren, zonder mandaat.

Slechts één stap vereist een professional: de authentieke verkoopakte, ondertekend bij de notaris. De notaris controleert de juridische situatie van het goed, verifieert de documenten, voert de administratieve opzoekingen uit en draagt de eigendom over. Of u nu alleen verkoopt of begeleid wordt, hij staat voor u klaar.

Idée reçue n° 1 : « Fixer un prix seul, c'est trop risqué »

Dit is de meest voorkomende vrees: te laag verkopen en geld verliezen, of te hoog en nooit verkopen.

In werkelijkheid wordt de prijs van een woning niet geraden: hij wordt opgebouwd aan de hand van feiten. De werkelijk betaalde prijzen in uw gemeente zijn openbaar. Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert de vastgoedtransacties per gemeente en per type woning. Dat is de basis van elke serieuze schatting.

Om de prijs van uw woning te bepalen, combineert u drie elementen:

• de lokale markt: de prijzen die in uw gemeente gehanteerd worden voor een gelijkaardig goed, gepubliceerd door Statbel;
• de kenmerken van uw eigendom: bewoonbare oppervlakte, grond, algemene staat, energieprestatie (EPB);
• uw strategie: snel verkopen, of de tijd nemen om op de juiste koper te wachten.

Er bestaat geen waarheid over de prijs van een huis. Er is geen "juiste prijs" die enkel een vakman zou kunnen bepalen, maar een vork waarbinnen elke verkoper zich positioneert op basis van een eigendom en zijn doelstellingen. Een prijs die door een vakman wordt vastgelegd, is niet beter dan een prijs die door de eigenaar wordt bepaald, zolang er een geloofwaardige verantwoording aan gekoppeld is. Een vakman zal zijn argumentatie baseren op vergelijkbare verkopen in de regio en de algemene kenmerken van de woning. Een particulier zal zich baseren op officiële en openbare gegevens en op de bijzonderheden die enkel hij over zijn woning kent. Wat telt, is niet wie de prijs bepaalt, maar wat die prijs rechtvaardigt.

Op JemJem bepaalt u zelf uw prijs op basis van een referentiecurve die is opgebouwd uit de openbare transacties van uw gemeente. Het platform legt uw prijs niet vast en beveelt er ook geen aan: het geeft u de gegevens om met kennis van zaken te beslissen. Een onderbouwde prijs is bovendien veel beter te verdedigen tegenover een koper dan een prijs die zonder uitleg wordt aangekondigd.

Idée reçue n° 2 : « Les démarches administratives sont un casse-tête »

De lijst met verplichte documenten om een huis te verkopen in België is indrukwekkend. Maar twee zaken veranderen alles: niet alle documenten zijn op hetzelfde moment nodig, en verschillende ervan, waaronder de documenten waarvan het verkrijgen het langst duurt, worden rechtstreeks door de notaris opgevraagd.

Een verkoop verloopt in drie fasen. Elk document heeft zijn eigen fase.

Fase 1 — Van de advertentie tot het aanvaarde aankoodbod

In Wallonië en Brussel is het EPB-certificaat het enige document dat vereist is om te publiceren. Advies: bestel bij de start van de verkoop al de documenten van fase 2. Sommige nemen meerdere weken in beslag, en een koper die ze kan raadplegen vóór het uitbrengen van een bod, verbindt zich met kennis van zaken.

Fase 2 — Van aanvaard bod tot verkoopovereenkomst

Het aanvaarde bod verbindt u reeds; het compromis formaliseert dit. Deze documenten worden aan de koper bezorgd en opgenomen in het compromis.

Fase 3 — Van de compromis tot de authentieke akte

De notaris neemt het over: hij rondt zijn controles af (hypothecaire toestand, administratieve opzoekingen), stelt de akte op en regelt de opheffing van een eventuele hypotheek. De koper van zijn kant rondt zijn financiering af. De akte wordt doorgaans ondertekend binnen de vier maanden na de compromis.

"Wat de notaris voor u doet"

Neem contact op met uw notaris zodra u beslist om te verkopen. Zoals de tabellen aantonen, neemt hij zelf verschillende stappen voor zijn rekening, waarvan sommige meerdere weken in beslag nemen: ze vroeg opstarten betekent vertraging van de verkoop vermijden zodra een koper gevonden is.

Pour vendre sur JemJem, seuls les documents de la phase 1 sont requis : votre certificat PEB et, pour un bien situé en Flandre, les mentions urbanistiques et le risque d'inondation. Vous pouvez toutefois déposer dans votre espace de vente tous les documents dont vous disposez déjà, et choisir à quels acheteurs vous les ouvrez. Un dossier complet dès le départ renforce votre vente : l'acheteur s'engage en connaissance de cause, et la suite avance plus vite.

Misvatting nr. 3: "Mijn weekends zullen in beslag genomen worden door nieuwsgierigen"

Tientallen telefoontjes beantwoorden, bezichtigingen aan de lopende band organiseren, de deur openen voor mensen die nooit zullen kopen: dat is het beeld dat de meeste verkopers afschrikt.

Dat risico wordt door het verkoopprotocol van JemJem bij de bron aangepakt. Een bezoek is er nooit het vertrekpunt: het is het resultaat van drie stappen, en elke stap hangt van u af.

1. De koper stelt zich voor. Hij toont zijn interesse voor uw eigendom en deelt zijn profiel: zijn situatie, zijn gewenste intrekdatum, zijn financiering, of hij een eigendom te verkopen heeft. U analyseert dit vóór alles.
2. U opent hem uw dossier, als u dat beslist. Prijs, adres, gedetailleerde staat van het pand, documenten: de koper kent uw woning door en door nog voordat hij eraan denkt om een bezoek te brengen.
3. U kent hem individueel het bezoekrecht toe. Dit recht staat nooit voor iedereen open: u kent het toe koper per koper. Niemand boekt een bezoek zonder uw akkoord.

Resultaat: wie bij u over de drempel komt, weet al wat hij komt bekijken, tegen welke prijs, en u weet al wie hij is. Het bezoek dient niet langer om het pand te ontdekken, maar om het te bevestigen.

Idée reçue n° 4 : « Vendre seul prend un temps fou »

De tijd die aan verkopen wordt besteed, hangt niet af van de afwezigheid van een agent, maar van de organisatie. Wat tijd kost, is tien keer dezelfde vragen beantwoorden, een ontbrekend document achterna lopen of slecht geïnformeerde bezoekers ontvangen.

Ce qui fait gagner du temps :

• een volledig dossier van bij het begin: kwalitatieve foto's, nauwkeurige beschrijving, documenten klaar;
• transparante informatie: een koper die het pand al kent vóór het bezoek, stelt minder vragen en beslist sneller;
• gecentraliseerde communicatie: berichten, bezoeken en aanbiedingen op één plek, in plaats van verspreid over telefoon, e-mails en sms'en.

Vendre seul ne veut pas dire vendre sans outils. C'est précisément ce que JemJem met à votre disposition : les mêmes outils pour tous, du particulier qui vend une fois dans sa vie à l'agence qui vend chaque semaine.

Misverstand nr. 5: "Ik ga benaderd worden door verkopers"

Een eigendom als particulier te koop of te huur aanbieden, leidt vaak tot een golf van ongevraagde telefoontjes. Dat is een echt ongemak, maar geen onvermijdelijk feit.

Geen enkel platform kan garanderen dat een colporteur nooit zijn kans zal wagen. JemJem beweert dit niet, maar werkt elke dag aan het verminderen van dit fenomeen:

• geen enkele koper kan u schrijven zolang u uw dossier niet voor hem heeft geopend;
• het telefoonnummer van elke koper wordt geverifieerd bij de inschrijving, om de gebruiker te kunnen identificeren in geval van een geschil;
• het gebruik van een kopersprofiel om een verkoper te benaderen is verboden volgens de gebruiksvoorwaarden van het platform.

En de regel is eenvoudig: nultolerantie. Elke vastgestelde vorm van actieve werving leidt tot de verwijdering van het betrokken account, en zowel het e-mailadres als het nummer ervan kunnen niet meer worden gebruikt om zich opnieuw in te schrijven.

Idée reçue n° 6 : « Négocier et gérer une offre, c'est un métier »

Onderhandeling ontstaat bijna altijd uit een schaduwzone: een gebrek dat tijdens het bezoek wordt ontdekt, een prijs die niet te verklaren is, een ontbrekend document. Wanneer alles op tafel ligt, blijft er niet veel meer te onderhandelen.

Op JemJem presenteert de verkoper de staat van zijn eigendom op transparante wijze: volledig dossier, Kwaliteitsbalans, verantwoorde prijs. De koper op zijn beurt drukt duidelijk zijn beperkingen uit, te beginnen met de grens die zijn hypothecaire lening hem niet toelaat te overschrijden. Elke partij weet vanuit welk standpunt de andere spreekt. De verkoper neemt kennis van het bod en aanvaardt of weigert het vervolgens.

Een huis verkopen is niet hetzelfde als groenten kopen op de markt: er wordt niet onderhandeld, men wordt het eens over feiten.

Een aankoopbod is daarom geen formaliteit. In België kan een schriftelijk bod dat door de verkoper wordt aanvaard, volstaan om de verkoop tot stand te brengen: de overeenstemming over het goed en over de prijs verbindt beide partijen. Vandaar het belang van enkele aandachtspunten:

• een schriftelijk en ondertekend aanbod eisen, met een prijs, een geldigheidsduur en de eventuele voorwaarden (bijvoorbeeld het verkrijgen van een krediet);
• de aanbiedingen op al hun voorwaarden te vergelijken, niet enkel op de prijs;
• enkel een aanvaarding te ondertekenen met volledige kennis van zaken, en bij twijfel advies te vragen aan uw notaris;
• de onderhandse verkoopovereenkomst laten opstellen en ondertekenen bij uw notaris.

Dit laatste punt wordt sterk aanbevolen. Het compromis is het contract dat verkoper en koper definitief bindt: prijs, opschortende voorwaarden, datum van de akte, staat van het goed, stedenbouwkundige situatie. Opgesteld door de notaris, integreert het van bij de start de juridische controles en de verplichte documenten, en beperkt het risico op geschillen of een verkoop die afspringt. Het is de beste garantie op gemoedsrust wanneer men verkoopt zonder makelaar.

Op JemJem plaatst de koper zijn bod op een gestructureerd document, dat hij eigenhandig ondertekent. U aanvaardt of weigert het, waarbij u als enige over uw beslissing beslist. Het platform onderhandelt niet in uw plaats en komt niet tussen in de transactie.

De ideale tijdlijn voorgesteld door JemJem

Om zelf rustig zijn huis te verkopen, stelt JemJem voor om vooruit te plannen: bepaalde documenten die de wet pas na het aankoopbod vereist, worden al van bij het begin verzameld, zodat de koper met kennis van zaken kan instappen.

1. Voorbereiden: contact opnemen met uw notaris, het EPB-certificaat en de elektrische keuring bestellen.
2. De advertentie publiceren: met de verplichte vermeldingen.
3. Uw prijs bepalen: op basis van officiële Statbel-gegevens en de kenmerken van het pand.
4. Dossier samenstellen: foto's, beschrijving, verkoopdocumenten.
5. Interesse ontvangen: en kiezen met wie u het volledige dossier deelt.
6. Bezoeken organiseren: met geïnformeerde kopers.
7. Offertes ontvangen en onderzoeken: schriftelijk.
8. De compromis en daarna de definitieve akte ondertekenen bij de notaris.

Hoeveel kost het om een huis zonder makelaar te verkopen?

Voor de verkoper bestaan de onvermijdbare kosten uit de certificaten en attesten: EPC, elektrische keuring, en naargelang het goed, asbestattest, tank- of VIB-attest. Daar komen, in voorkomend geval, de kosten voor de doorhaling van een nog ingeschreven hypotheek op het goed bij. De registratierechten en de kosten van de verkoopakte zijn in de regel ten laste van de koper.

Pendant l'offre de lancement, utiliser JemJem est gratuit pour les particuliers jusqu'au 31 mars 2027.

Veelgestelde vragen

Kan men zijn huis verkopen zonder vastgoedmakelaar in België? Ja. Enkel de notaris is verplicht, voor de authentieke akte.

Welk document is nodig om een advertentie te publiceren? Het EPC-certificaat, in de drie gewesten. In Vlaanderen vermeldt de advertentie ook de essentiële stedenbouwkundige informatie en het overstromingsrisico.

Kan de notaris mij helpen bij de voorbereiding van de verkoop? Ja. Hij vraagt zelf verschillende documenten op, waaronder de stedenbouwkundige inlichtingen, en stelt de compromis en de akte op.

Hoe schat u de prijs van uw woning zonder makelaar? Door uit te gaan van de effectief betaalde prijzen in uw gemeente, gepubliceerd door Statbel, en deze te vergelijken met de kenmerken van uw eigendom.

Moet het compromis bij de notaris worden ondertekend? Dit is wettelijk niet verplicht, maar wordt sterk aanbevolen: de notaris stelt een volledig, gecontroleerd compromis op, dat beide partijen beschermt.

Ben ik gebonden aan een aanvaard aankoopbod? Ja, dit kan volstaan om de verkoop tot stand te brengen. Aanvaard het pas nadat u het volledig hebt gelezen, en raadpleeg bij twijfel uw notaris.

Dit artikel heeft een algemene informatieve waarde. Het vormt geen juridisch advies: wend u voor uw specifieke situatie tot uw notaris.